배당의 기본 원칙 상세

지난 시간에 배당의 기본 원칙에 대해 살펴보았는데요.

오늘은 다양한 예시와 함께 좀 더 자세히 설명드리겠습니다.

[예시 1]

배당재원이 5,000만 원이라고 할 때, A가 확정일자를 갖고 있는 경우라면 어떻게 될까요?

→ A가 전입신고도 하고 확정일자도 갖추었으므로 물권화가 되었기 때문에 순서대로 배당을 하면 될 것입니다.

따라서 첫 번째로 A가 3,000만 원을 받고, B가 두 번째로 2,000만 원을 받게 될 것입니다.

다만, 디테일하게 살펴보면 순서에서 조금 차이가 생기는 것이 있습니다.

바로 소액임차인의 최우선변제권을 생각해야 하는데요. 최우선변제권은 말 그대로 배당절차에서 최우선으로 배당받아갈 수 있는 권리라고 앞서 말씀드렸습니다.

예시 1에서 임차인이 있으므로 무작정 순서대로 배당받아 가는 것이라는 생각이 아니라, 최우선변제권을 받아갈 수 있는 소액임차인이 있는지를 확인해보아야 하는 것입니다.

해당 사건이 서울지역이라는 전제 하에 그럼 A가 소액임차인에 해당되는지를 살펴보겠습니다.

소액임차인 여부는 무엇으로 판단한다고 했나요? 바로 선순위 담보물권의 설정일이라고 했습니다.

여기서 선순위 담보물권은 B의 저당권입니다.

24년 12월 10일을 기준으로 소액임차보증금 표를 살펴보면 7,500만 원 이하일 때, 2,500만 원까지 해준다고 되어있습니다. A의 보증금이 3,000만 원으로 이 요건에 성립하므로 A가 최우선적으로 2,500만 원을 먼저 배당받아가는 것입니다.

그 이후에 다시 원래의 배당순서로 돌아와 다시 A가 남은 500만 원을 받고 B가 2,000만 원을 받아가는 것입니다.

결과적으로 달라지는 것은 없습니다.

다만, 기본적인 배당의 원칙을 벗어나는 최우선변제권을 항상 유념에 두어야 합니다.

[예시 2]

배당재원이 2억 원이라고 했을 때, 이 경우 배당은 어떻게 이루어지는지 계산해봅시다.

→ 권리내용을 살펴보니 가압류, 근저당, 압류가 있습니다. 물권과 채권이 섞여 있는 것입니다. 당연히 배당이 순서대로 이루어지는 것이 아니라는 점은 이제 알고 계실 것입니다.

가장 먼저 설정되어있는 권리가 A의 가압류입니다. 채권이 가장 먼저 설정되어있을 때는 안분배당을 합니다.

A: 2억 X (8,000/3억 2,000) = 5,000

B: 2억 X (1억 2,000/3억 2,000) = 7,500

C: 2억 X (1djr 2,000/3억 2,000) = 7,500

이와 같이 금액만큼의 비율대로 평등하게 나누는 것입니다. 하지만 이 경우, B의 근저당은 억울한 상황이 발생하게 됩니다.

A의 가압류는 자기보다 먼저 설정되어 있으니 어쩔 수 없지만, 뒤에 위치한 C의 압류와도 똑같이 비율대로 나누게 된 것입니다.

따라서 이 경우에 B의 근저당은 C에게서 빼앗아올 수 있습니다. 따라서 결과적으로는 배당의 결과가 이렇게 됩니다.

A: 5,000

B: 1억 2,000 = (7,500 + 4,500)

C: 3,000 = (7,500 - 4,500)

이처럼 채권과 물권이 혼합되어 있을 경우, 물권은 뒤의 채권에게서 금액을 빼앗아올 수 있습니다. 이를 흡수배당이라고 합니다.

그렇다면 과연 이 배당금 분석을 꼭 해야할 필요가 있을까요?

앞서 안내드렸듯이 투자자는 어느 임차인이 얼마를 받아가고, 어떤 채권자는 못받아 가는지를 아는 것이 중요하지 않습니다.

우리가 할 일은 권리분석을 꼼꼼히 해서 혹시나 인수해야 할 사항이 있지는 않은지, 그래서 이 물건을 매입하는 데 있어 치명적인 리스크가 발생할 가능성은 없는지를 파악하는 것입니다.

배당금 분석 또한 매번 물건을 검색할 때마다 할 필요는 없지만, 혹시나 꼭 배당되어야 할 누군가의 배당금이 이루어지지 않아 우리가 인수해야 할 금액이 생기지 않는 지를 파악하기 위해 필요합니다.

안내드린 배당의 기본 원칙을 잘 기억해두시길 바랍니다.

백양파